财联社11月1日讯（编辑 卞纯）近日，美国国债收益率飙升，10年期美债收益率一度突破5%，为2007年以来首次。据英国经济研究机构凯投宏观（Capital Economics）称，到明年年底，债券收益率飙升将推动美国写字楼价格下跌多达40%。

 

　　该机构在周二发布的一份报告中预测，10年期美国国债收益率可能在2024年回落至3.75%左右，然后在2025年回升至4%。

 

　　这是因为中性实际利率——既不会使经济扩张也不会使经济收缩的利率——可能比以往更高，这意味着从长期来看，债券收益率总体上将保持在较高水平。

 

　　债券收益率上升会推动整个经济中的利率上升。在商业地产领域，这可能意味着更高的资本化率（capitalization rates），或房地产收入的预期回报。与债券收益率一样，资本化率与房地产价格呈负相关，这意味着更高的资本化率将压低房价。

 

凯投宏观副首席房地产经济学家Kiran Raichura表示：“在我们上调10年期美债收益率预测的背景下，我们现在预计资本化率将出现更大幅度的增长。在整个房地产层面，这将意味着资本化率再上升近100个基点，达到5.2%左右的峰值，推动房屋总价值下降超过20%。”

 

　　Raichura预测，到2024年底，写字楼资本化率可能跃升至6.5%，这可能会使写字楼价格从高峰到低谷至少下跌40%。最新预测比他之前的预测更为黯淡，此前他预计到2025年底写字楼价格将下跌35%。

 

　　警钟频频敲响

 

　　自2023年初银行业动荡导致信贷条件收紧以来，专家们就频频对商业地产行业敲响警钟。银行不太愿意在风险高、流动性差的商业地产资产上提供贷款，房地产所有者不得不以高得多的利率进行再融资。

 

　　随着利率上升以及写字楼需求疲软，美国商业地产行业面临的压力正日益加大，该行业的不良债务第三季度攀升至十年来的最高水平。

 

　　摩根士丹利资本国际（MSCI）在3月份的一份报告中表示，更高的借贷成本尤其令地产所有者担忧，因为约有9000亿美元的商业房地产债务将在2023年和2024年到期，需要再融资。MSCI还在另外一份报告中表示，在截至9月份的一整年中，美国商业地产价值下降了9%，总交易量下降了53%。